Spanienbloggen

Rapport från Madrid

Startsida / Inlägg

Bostadsbubblan – Och när spricker den?

av Thomas Gustafsson

Under lång tid har bostadspriserna varit det stora samtalsämnet i Spanien bland såväl spanjorer som utlänningar med en fot i landet.
        Att fastightspriserna nått en riskablt hög nivån är Spanienbloggens redaktör övertygad om. De senaste tio åren har priserna på den spanska bostadsmarknaden ökat flera gånger om. Frågan är om vi ser en bostadsbubbla som är på väg att spricka? Jag är övertygad om det. Frågan är bara när bublan spricker? Troligen efter valet våren 2008.
      Den enorma prisökningen skulle inte ha skett utan en usel bostadspolitik. Spekulationsekonomin som drivit upp priserna till den vansinniga nivån inleddes redan under de åtta år som konservativa Partido Popular hade makten. Under dessa är fanns tdet inte ens något  bostadsdepartement i Spanien. Utan ansvarigt ministerium kunde  bostadsmarknaden utvecklas fritt utan någon form av reglering eller trygghet. Det fanns för mäktiga intressen bakom som politikerna inte ville utmana. Bostadsmarknaden blev under dessa år dessutom en viktig motor i den spanska ekonomin.
    Resultatet blev att till synes sansade personer kunde börja ägna sig åt att spekulera med bostäder och göra stora förmögenheter på att köpa och sälja. Många lägenheter fick stå tomma, mer än hälften av alla bostäder i storstäder som Madrid och Barcelona var utan hyresgäster, eftersom det inte var lönt att hyra ut med tanke på prisökningen. Den bristande politiken ledde till att efterfrågan på bostäder ökade ännu mer vilket i sin tur eldade på priserna.
     
MILJONER NYA BOSTÄDER

Den socialistiska regeringen har inte gjort tillräckligt för at bryta den ingågna linjen. Sedan den tog över i Spanien har visserligen flera nya lagar stiftats som lett till att fler bostäder kommit ut på hyresmarknaden.
        Men det tar många år att få igenom tillstånd och få fram nya stadsplaner och ritningar i Spanien. Med flera års eftersläpning har det nu börjat byggas aldrig förr i Spanien. Under förra året började man till exempel bygga 800.000 nya lägenheter i Spanien vilket är mer än i hela Tyskland och Frankrike tillsammans och för 2007 är ytterligare 500.000 lägenheter projekterade.
        Regeringsskiftet 2004 innebar därmed egentligen ingen förändring. Visserligen tillsatte socialistregeringen en ansvarig minister. Men hjulen var igång. Bostadsmarknaden hade blivit ett monster som bara växte och växte. Nu när valet 2008 närmar sig kan vi också vara säkra på att regeringen inte vill införa de nödvändiga begränsingar av byggnationerna som egentligen är nödvändigt om vi inte ska få en krasch. Byggbranchen har blivit motorn i den spanska ekonomin och så länge den får fortsätta att växa kommer också ekonomin gå bra.

STÖRRE BOMARKNAD

Samtidigt harr Spanien också gått igenom en stor förändring. Skilsmässor blir allt vanligare vilket betyder ett ökat behov av bostäder till alla nya singelhushåll.
        Där finns också folkökningen genom invandring från Nordeuropa och Latinamerika som ger ett fortsatt ökad efterfråga på bostäder. På tio år har landets befolkning ökat från 40 miljoner till 45 miljoner. Till dessa ska sedan räknas alla oregistrerade gästarbetare från Latinamerika och Afrika och inte minst alla Nordeuropeer som är skrivna i sina hemländer men som har bostad i Spanien.
     I stället för att stoppa de hjul som förra regeringen satte igång så låter den nuvarande regeringen hjulen rulla vidare allt snabbare för att på så sätt kunna vinna valet som hålls i mars 2008.
        Spekulationsekonomin har  lett till att korruptionen inom byggbranschen har vuxit för att i dag ha blivit ett problem som påverkar hela den spanska samhällsekonomin. Enligt flera källor är  de rättsfall som nu börjat uppdagas runt om i Spanien bara en början på en rad väntade skandaler, och när alla svarta pengar börjar grävas fram kommer garanterat många att dra sig tillbaka från branschen för att inte bli brända.
        Det är naturligtvis nödvändigt att avarterna rensas upp, men oron kommer att påverka fastighetsmarknaden. Därför kommer krascherna att komma först efter valet i början av 2008. När de sedan kommer kommer fallet att gå snabbt.

SPEKULANTER MED FÖR STORA RISKER

Den minskade efterfrågan som alla nya bostäder som nu kommer ut på marknaden har dock redan nu let till att allt fler privata bostadsspekulanter börjar inse att de kan bli sittande med ”Svarte petter” om marknaden plötsligt faller. Det vill säga de sitter med lägenheter de belånat högt som de inte kan få sålda.
        Det senaste årets räntehöjningar har samtidigt fått många unga familjer att inse att de lever på marginalen och med ytterligare några räntehöjningar kommer de att få det tufft, flera kommer säkerligen att tvingas sälja sina bostäder.
        I förrgår meddelade visserligen den spanska centralbanken att den spanska ekonomin fortsätter att gå bra, det första kvartalet var tillväxten fyra procent på årsbasis. Och i dag konstaterade den för världsekonomin inflytelserika nordamerikanska centralbanken Federal Reserve (Fed) att USA:s styrränta på 5,25 procent lämnas oförändrad i alla fall till juni. Samtidigt upprepade dock Fed att bankens största orosmoln fortfarande är inflationen. Det betyder att en räntehöjning kommer. Samma problem har den spanska centralbanken liksom EU:s centralbank ECB redan förklarat finns i EU vilket betyder att även där kommer fortsatta räntehöjningar. EU:s riksbank avvaktar ett tag, men aviserar höjningar.

STORT UTBUD SÄNKER PRISERNA

Följden av alla nya objekt som på kort tid kommit ut på marknaden och ränteoron är att det blivit svårare att avsluta en bostadsaffär i Spanien. Priserna ligger stilla. När jag besöker Madrid, Barcelona och den andalusiska kusten, vilket jag gör regelbundet, får jag rapporter om att det numera som köpare till och med går att pruta om man hittar rätt säljare. Så var det inte tidigare.
        I norra Europa fortsätter dock bostadspriserna att stiga. Sverige har till exempel villapriserna ökat med 11 procent i storstadsregionerna de senaste tolv månaderna, medan priset på bostadsrätter i Storstockholm och Stormalmö har ökat med 22 respektive 21 procent medan Storgöteborg ökat med 11 procent. Prisökningen har fortsatt under hela 2007.  Den starka marknaden i norra Europa är därmed en av de faktorer som ffortsättr att undeblåser suget efter lägenheter och hus i Spanien. Prisökningen betyder att den stora generationen som kallas 40-talisterna kan fortsätta att plocka ut stora vinster om de säljer sina bostäder. De närmaste åren kommer många 40-talister i Skandinavien, Tyskland, Holland och Storbritannien att  att sälja sin bostad i hemlandet med god vinst för att köpa en lite mindre i hemlandet för att ha pengar kvar till en semesterbostad i Spanien. De komer också att börja sälja ut sina pensionsfonder och börja leva upp pengarna. Men viktigt att komma ihåg. När lågkonjunkturen även når norra Europa kommer inte längre denna förflytning av pengar till Spanien att kunna fortsättar. Den som kan sin ekonomiska historia vet att efter sju goda år kommer altid en nedgång. Spanienbloggen tror denna kommer om ungeför ett år till norra Europa.

NORDEUROPEERNA STÅR FÖR EFTERFRÅGAN

Hittills har nästan hälften av alla nybyggda lägenheter som sålts i Spanien de senaster tio åren köpts av utlänningar och då räknas man förstås in alla semesterbostäder i Andalusien, Mallorca, Kanarieöarna och Valenciaregionen. Den vanlige andalusen skakar dock sedan länge på huvudet åt priserna som begärs för hus i Fuengirola och Marbella. I Madrid och Barcelona har gamla tanter och farbröder till sin förvåning upptäckt att de plötsligt blivit förmögna på sina gamla skruttiga lägenheter i centrala delar där ingen tidigare ville bo och allteftersom de dör tar deras barnbarn över. För bara några år sedan kunde man få en trea i centrala Madrid för 500.000 kronor och i Torrevieja hade byggherrarna svårt att få någon att köpa deras strandlägenheter för 300.000.
        Efterfrågan på bostäder i Spanien från utlänningar kommer alltså att ligga kvar på fortsatt hög nivå så länge högkonjunkturen fortstter i norra Europa.

PRISRALLYT SLUT MEN MARKNADEN FORTSATT ATTRAKTIV

Det finns som sagt var flera tecken på att den spanska fastighetsmarknaden håller på att kylas av. Det stora utbudet som nu finns i kombination med ränteoro innebär att det plötsligt  finns fler bostäder till salu än köpare. Ingen köper längre. Alla avvaktar. Priserna kommer därmed att pressas ner.
     Börsen styrs som bekant mycket av psykologi och de senaste veckorna har börskurserna på börsnoterade fastighetsbolag fallit i Spanien vilket många ser som ett bevis på ett större prisfall.
        Det finns även experter som talar om att en stor nedgång på bostadspriserna ligger runt hörnet enligt alla tidigare erfarenheter som visar att konjunkturerna går i vågor med nedgångar vart sjunde år. Men där finns också experter som anser att bostadspriserna följder sina egna kurvor med en sättning vart tjugonde år, vilket betyder att nedgången dröjer till 2010.
        Personligen tror jag att vi får se en fastighetsbubblan spricka efter valet 2008. Eftersom marknaden är trög kommer det sedan att dröja en tid innan priserna regleras ner.
        Personligen har jag även styrt över mina PPM-pengar till räntefonder eftersom jag tror att vi kommer att få se en börsnedgång under hösten och framför allt under 2008. Husköp skulle jag också avvvakta med till vi sett var nedgången leder.
      Men inget är säkert, det vill jag betona. Men genom historien har alla ekonomiska rallyn slutat i en stor krasch. Det finns alltså mycket att diskutera på de spanska barerna dessa dagar.

Andra bloggar om:

  • Tjänstgörande redaktörer: Erik Melin och Anna-Cajsa Torkelsson
  • Chefredaktör, vd och ansvarig utgivare: Sofia Olsson Olsén
  • Stf ansvarig utgivare: Lena Mellin
  • Redaktionschef: Håkan Andreasson
  • Sajtchef: Andreas Aspegren
  • Besöksadress: Västra Järnvägsgatan 21, Stockholm
  • Org.nr: 556100-1123
  • Momsregistreringsnr: SE 556100-112301
  • Kontakt: förnamn.efternamn@aftonbladet.se
  • Aftonbladet Plus Kundcenter: tipsa@aftonbladet.se
  • Telefon växel: 08 725 20 00
  • FÖLJ OSS

© Aftonbladet Hierta AB